Verkehrswert vs. Beleihungswert
Wie unterscheiden sich diese Begriffe?
In der aktuellen Immobilienfinanzierung hört man immer öfter, dass Banken und Sparkassen ihren Kunden eine Finanzierung mit der Begründung absagen, der Beleihungswert gebe den Kaufpreis nicht her. Hier muss eine Klarstellung erfolgen:
Ein von einer Bank festgesetzter Beleihungswert hat nie etwas mit einem Kaufpreis oder einem Verkehrswert/Marktwert zu tun.
Ein Verkehrswert wird im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt, ein Beleihungswert im Rahmen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und des Pfandbriefgesetzes; d. h. wir haben hier unterschiedliche Rahmenbedingungen.
Der Beleihungswert wird nach detaillierten gesetzlichen Regelungen festgesetzt und wird als der Wert einer Immobilie beschrieben, der „erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten, Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“
Ein Marktwert ist immer stichtagsbezogen, ein Beleihungswert ist immer ein langfristiger Wert. Ein Marktwert kann schwanken, ein Beleihungswert ist langfristig immer gleich wegen der hohen Abschläge.
Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt z. B. über vorgegebene Kapitalisierungszinssätze, Sicherheitsabschläge auf den Herstellungswert usw., der Beleihungswert liegt somit immer unter einem Marktwert.
Fazit:
Werden Sie hellhörig, wenn Ihnen Ihr Finanzierungsberater sagt, er könne die Finanzierung nicht darstellen, weil der Beleihungswert zu niedrig ist und/oder der Kaufpreis zu hoch. Vielleicht sind andere Gründe verantwortlich für die Absage, denn:
-> Ein Beleihungswert hat nichts mit dem Markt zu tun.
Der Beleihungswert ist für Banken in Bezug auf die Unterlegung einer Finanzierung mit Eigenkapital und den Bilanzausweis relevant und letztlich auch für die Berechnung des Darlehenszinses für Ihre Finanzierung (Stichwort: Blankodarlehen/Blankoanteil).